Prêt viager hypothécaire ou viager occupé : comparatif chiffré pour choisir la solution la plus rentable

Le prêt viager hypothécaire, aussi appelé PVH, peut sembler rassurant : le propriétaire reste juridiquement propriétaire de son logement et reçoit un capital sans avoir à vendre. Pourtant, cette conservation de propriété est souvent une apparence, car le montant emprunté augmente fortement au fil des années et peut finir par être aussi important que la valeur du bien.

À l’inverse, la vente en viager occupé permet de rester chez soi tout en percevant un revenu complémentaire à vie, sans jamais créer de dette. Pour comparer objectivement les deux solutions, prenons un exemple chiffré.

Prenons l’exemple d’un couple de personnes âgées de 75 ans tous les deux, propriétaire de sa résidence principale dont la valeur est estimée à 300 000 €. Ce couple a une espérance de vie théorique de 18,4 ans.

Le prêt viager hypothécaire : une fausse conservation de propriété

Le couple emprunte 80 000 € au taux annuel de 6,5 %. Il ne rembourse ni le capital ni les intérêts. Les intérêts s’ajoutent donc chaque année à la dette et produisent eux-mêmes de nouveaux intérêts : c’est le principe des intérêts composés, qui joue en défaveur de l’emprunteur sur longue durée.

Après 18,4 ans, le couple aura reçu seulement 80 000 €, mais la dette à rembourser atteindra 254 872 €.

Le coût des intérêts représente donc : 254 872 € – 80 000 € = 174 872 €.

Si la maison vaut toujours 300 000 €, la valeur nette théorique restant aux héritiers sera seulement de : 300 000 € – 254 872 € = 45 128 €. Et ce montant est calculé avant les éventuels frais de dossier, d’expertise, d’hypothèque, de mainlevée ou de vente nécessaires à la mise en place du prêt viager hypothécaire.

Dans notre exemple, le couple aura donc conservé juridiquement sa maison, mais environ 85 % de sa valeur actuelle aura été absorbée par la dette.

La vente en viager occupé : un revenu complémentaire sans dette

Le couple vend son logement en viager occupé en recevant :

• un bouquet de 80 000 € le jour de la signature chez le notaire,
• et une rente initiale de 340 € par mois, revalorisée de 2 % par an.

Le couple continue à vivre dans son logement grâce à son droit d’usage et d’habitation.

La première année, le couple perçoit 4 080 € (340 € × 12 mois). Sur une durée de 18,4 ans, le total des rentes versées est de 89 693 €. En ajoutant le bouquet initial, cela donne : 80 000 € + 89 693 € = 169 693 €.

Le couple aura donc reçu près de 170 000 €, tout en restant dans son logement et sans avoir aucune dette à rembourser.

Comparatif chiffré : deux logiques totalement opposées

Avec le prêt viager hypothécaire (PVH) :

• le couple reçoit 80 000 € ;
• la dette atteint environ 254 872 € ;
• près de 175 000 € correspondent aux intérêts ;
• il ne reste théoriquement que 45 128 € sur un bien valant 300 000 €.

Avec la vente en viager occupé :

• le couple reçoit également 80 000 € immédiatement ;
• il perçoit en plus environ 89 693 € de rentes ;
• il reçoit au total près de 169 693 € ;
• il ne rembourse rien ;
• la rente continue tant que l’un des vendeurs est vivant, selon les conditions prévues dans l’acte.

Le viager procure donc environ 89 693 € de ressources supplémentaires par rapport au prêt viager hypothécaire (169 693 € – 80 000 €), pour un même bien et un même profil d’âge.

Le facteur temps : allié du vendeur en viager, ennemi de l’emprunteur en PVH

Dans le prêt viager hypothécaire, chaque année supplémentaire fait grossir la dette en raison des intérêts qui se cumulent à l’emprunt initial. Après 10 ans, les 80 000 € empruntés deviennent environ 150 000 €. Après 15 ans, la dette dépasse 205 000 €. Après 18,4 ans, elle atteint près de 255 000 €.

Dans la vente en viager occupé, chaque année supplémentaire fait au contraire augmenter les sommes reçues. Le vendeur continue à percevoir sa rente, qui est en plus revalorisée chaque année.

Le temps joue donc en faveur du vendeur en viager, mais au détriment de l’emprunteur et de ses héritiers dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire. C’est un point souvent sous-estimé au moment de la décision, alors qu’il devient déterminant après dix ou quinze ans.

Quel impact pour les héritiers ?

Le principal argument avancé en faveur du prêt viager hypothécaire est la conservation du bien dans le patrimoine familial. Mais les héritiers ne reçoivent pas une maison libre de toute dette : ils doivent rembourser le capital emprunté, les intérêts accumulés et les frais éventuels. Dans notre exemple, ils héritent théoriquement d’un bien valant 300 000 €, mais grevé d’une dette de près de 255 000 €.

Avec le viager occupé, le logement ne fait plus partie de la succession. En revanche, le bouquet de 80 000 € peut être conservé, placé ou transmis immédiatement aux enfants. Le couple peut ainsi aider ses proches de son vivant, au moment où ils en ont réellement besoin, en bénéficiant des abattements de donation, plutôt que de leur laisser plus tard un bien lourdement endetté.

Une protection supplémentaire en cas de longévité

Le viager offre une protection essentielle en cas de longévité supérieure aux prévisions. Si le couple dépasse son espérance de vie théorique de 18,4 ans, la rente ne s’arrête pas : elle continue à être versée, et à être revalorisée, jusqu’au décès du dernier survivant.

Dans le cadre du PVH, c’est l’inverse : chaque année supplémentaire fait augmenter la dette et réduit encore la valeur nette susceptible de revenir aux héritiers. Le PVH conserve donc le titre de propriété, mais en réduit progressivement la valeur économique. Le viager, lui, met réellement le patrimoine au service du mieux-vivre des propriétaires, en leur garantissant un revenu à vie.

Quelle solution choisir pour votre situation ?

Sur cet exemple, l’écart est net : près de 90 000 € de ressources en plus avec le viager occupé, aucune dette à transmettre, et une rente qui continue d’être versée quelle que soit la durée de vie du couple. Mais chaque situation est différente : âge, valeur du bien, besoins de trésorerie immédiats, projets de transmission ou de donation aux enfants influencent directement le montage le plus adapté.

C’est justement pour cela qu’une simulation personnalisée fait toute la différence : elle permet de comparer, chiffres à l’appui et sur la base de votre propre bien, ce que vous apporterait réellement un viager occupé par rapport à un prêt viager hypothécaire. Contactez-nous pour obtenir une étude comparative gratuite et sans engagement, adaptée à votre âge, à votre logement et à vos objectifs patrimoniaux.