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Qu'est-ce que le viager occupé ?

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La vente en viager occupé est le type de vente le plus courant. Elle représente environ 85% des ventes.

Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en conservant le droit d’usage et d’habitation (D.U.H.) durant toute sa vie. L’acquéreur, quant à lui, n’aura droit qu’à la nue-propriété du bien immobilier. Ainsi, la propriété juridique de l’immeuble appartient à l’acquéreur mais pas la jouissance du bien.

Comme tout acte d’achat de bien en viager, le viager occupé présente des avantages et des inconvénients aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur.

Il convient donc de bien prendre en compte les particularités de ce type de viager, mais aussi de bien définir les règles notamment au niveau du paiement des charges lors de la signature de l'acte de vente.

Tout savoir sur le viager occupé

Définition

Quels sont les avantages du viager occupé pour le vendeur (crédirentier) ?


La vente en viager occupé permet aux crédirentiers d’augmenter leur pouvoir d’achat sans changer leurs habitudes. Ainsi, à la signature de ce type de viager, le vendeur :

Reste dans son habitation jusqu'à son décès : il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation (DUH), il n’a pas à changer ses habitudes de vie.

    • Perçoit un capital (le bouquet) immédiatement à la signature de l’acte chez le notaire et des revenus supplémentaires garantis à vie (la rente). Son pouvoir d’achat sera préservé grâce à la revalorisation annuelle de la rente en fonction de l’indexation du coût de la vie,
    • N’a pas à se soucier du paiement des rentes. Celles ci sont en effet garanties: la vente est enregistrée par un acte authentique établi chez un notaire et comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire,
    • Peut également baisser ses charges car il ne paiera pas la taxe foncière, les gros travaux, les honoraires du syndic en cas de copropriété, etc,
    • Bénéficie d’abattement fiscal puisque le bouquet est totalement exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans,
    • Assure la protection de sa famille : grâce à la réversion du droit d’usage et d’habitation (DUH) et au bouquet, le vendeur peut effectuer une donation à ses proches. De plus, en cas de décès d’un des conjoints, le droit d’usage et d’habitation (DUH) est conservé pour le conjoint survivant,
    • Peut également libérer son bien, de son propre chef. Dans ce cas, les rentes seront revalorisées selon le barème prévu dans l’acte de vente en cas de libération anticipée.

Quels sont les avantages du viager occupé pour l’acheteur (débirentier) ?


L’acheteur peut avoir des raisons diverses et variées pour investir dans le viager. Cela peut être pour se constituer un patrimoine immobilier pour sa retraite, investir sans alourdir ses impôts, acheter un bien pour ses enfants, investir dans une future résidence secondaire… :

Acheter en viager apporte de nombreux avantages pour l’acheteur. Celui-ci :

  • Peut bénéficier de l’achat d’un bien immobilier à un prix réduit. Cela va dépendre de la durée de vie réelle du vendeur .
  • N’est pas dans l’obligation de recourir à un prêt bancaire (donc sans intérêt bancaire), il bénéficie d’un crédit-vendeur. L’acheteur n’a pas à gérer le bien car il est occupé par le vendeur. Il ne doit payer ni l’entretien, ni les charges courantes, ni la taxe foncière (selon le contrat).
  • En plus d’un placement immobilier, effectue un acte socialement responsable puisqu’il aide financièrement un vendeur à compléter sa retraite.

L’acheteur peut revendre le bien quand il le souhaite aux mêmes conditions de rentes.

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Quels sont les différents types de viager ?

Qu'est-ce que le viager libre

Le viager libre

Moins courant que le viager occupé, le viager libre permet à l’acheteur (débirentier) d’occuper le bien dès la signature du contrat.
Il versera une rente au crédirentier jusqu’au décès de celui-ci. Le débirentier peut occuper le bien ou le louer percevant alors un loyer.

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Qu'est-ce que la vente à terme

La vente à terme

La vente à terme, très proche d’un crédit vendeur, correspond à la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur (le débirentier) effectue un paiement comptant ou pas (le bouquet) et verse des mensualités sur une durée qui a été préalablement déterminée lors de la signature de l’acte authentique, effectué chez le notaire.

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Qu'est-ce que la nue-propriété

La nue-propriété

Un viager occupé sans rente ou vente en nue-propriété est un viager dont la totalité du prix est payée comptant, l’unique apport de l’acquéreur est donc le bouquet. Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (D.U.H) ou un usufruit restreint

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Tout le vocabulaire du viager dans un seul lexique

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Le calcul de la rente viagère

Cette opération est complexe et nécessite l’expertise d’un professionnel du viager.

Elle se calcule en fonction de plusieurs éléments liés au crédirentier, au bien, et du type de viager souhaité.

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