Le viager est un concept immobilier remontant à plusieurs siècles, qui suscite un intérêt particulier que ce soit dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien. Cette forme particulière de transaction immobilière offre des opportunités uniques tant pour les crédirentiers (vendeurs), que pour les débirentiers (acheteurs). Bien que le viager représente moins de 1% des transactions immobilières en France, son histoire et ses différentes déclinaisons, telles que le viager occupé, le viager libre, la nue-propriété, et la vente-à-terme, méritent une exploration approfondie.
Dans cet article, nous vous expliquons plus en détails le viager occupé et le viager libre.
Le viager occupé : un contrat à vie
Selon des sources provenant des notaires de France 2017, les crédirentiers sont âgés en moyenne de 79 ans, tandis que l’âge moyen d’un débirentier est de 48 ans.
Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit de vivre dans le logement jusqu’à son décès, ce droit est appelé DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). L’acheteur verse au vendeur un capital immédiat, que l’on appelle le bouquet, ainsi qu’une rente mensuelle à vie (Cf : le lexique du viager). Le montant de la rente est calculé au moment de la vente et est indexé sur des critères tels que l’âge du ou des vendeur(s), la valeur du bien immobilier et les conditions du contrat.
L’avantage principal pour l’acheteur dans un viager occupé est le prix d’achat réduit. En effet, le coût global de l’acquisition est souvent inférieur à celui d’un achat classique, car une partie du paiement est différée jusqu’au décès du vendeur. Cependant, il existe un aléa : la durée de paiement de la rente pendant laquelle le crédirentier occupera le bien.
Ce synoptique vous permet de comprendre plus facilement le mécanisme du viager occupé :
Le viager libre : quelles sont les différences avec le viager occupé ?
Contrairement au viager occupé, lors d’une vente en viager libre, l’acheteur a la possibilité de prendre immédiatement jouissance du bien. En effet, à la signature de l’acte notarié, celui-ci dispose librement du bien pour le louer et en percevoir les loyers ou pour l’occuper directement.
L’avantage principal du viager libre réside donc bien dans la disponibilité immédiate du bien pour l’acheteur, ce qui peut être particulièrement attrayant pour les investisseurs cherchant un logement à louer.
Cependant, le montant du bouquet et de la rente sont plus élevés que dans le cas du viager occupé à données comparables (prix du bien et âge du crédirentier).
Les avantages communs du viager occupé et du viager libre
Indépendamment de la forme choisie, le viager présente plusieurs avantages pour les deux parties.
Pour le vendeur :
- Le viager lui offre une garantie de pouvoir rester dans son logement toute sa vie.
- Il perçoit un bouquet important non soumis à l’impôt, ainsi qu’une rente mensuelle à vie qui bénéficie d’un abattement de 70% (à partir de 70 ans). Également, la rente est ré-indexée chaque année pour faire face à l’augmentation du coût de la vie.
- Il peut organiser sereinement sa succession, notamment en faisant des donations de son vivant à ses enfants ou petits-enfants.
- La rente est totalement réversible au conjoint survivant et est exonérée de droits de succession.
Pour l’acheteur :
- Il peut se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’un prix avantageux sur le bien grâce à la décote.
- Le principe de la rente peut être assimilé à un crédit-vendeur et permet de ne pas avoir recours à un prêt bancaire.
- Il n’aura pas de fiscalité sur le droit d’usage et d’habitation.
- Le viager lui permet de préparer sa retraite tout en faisant un investissement éthique et solidaire.
- Les frais de notaires sont réduits car ils s’appliquent sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur estimée (uniquement dans le cas d’un viager occupé).
Le viager, qu’il soit occupé ou libre, représente une alternative intéressante aux investissements immobiliers conventionnels. Cette formule permet une adaptation aux besoins spécifiques des vendeurs et des acheteurs, offrant des avantages mutuels. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les subtilités de chaque type de viager et de consulter des experts-viager pour garantir une transaction réussie. Que vous soyez vendeur ou acheteur, le viager peut être une solution éthique et avantageuse.