COMMENT INVESTIR EN VIAGER ?
Investir dans un bien immobilier en viager se conclue obligatoirement par la signature d’un acte notarié. L’investisseur devra alors s'acquitter :
- Des frais de notaires
- Des droits d’enregistrement
- De l’inscription hypothécaire
Après avoir conclu un contrat en viager, le débirentier devra verser au crédirentier les sommes calculées selon le type de viager, la valeur du bien, l’âge des crédirentiers…
Dans le cas d’un viager occupé ou d'un viager libre, qui sont les formes plus fréquentes, un premier montant appelé « le bouquet » sera versé à la signature de l’acte, puis les rentes seront à verser mensuellement, voire trimestriellement, jusqu'au décès du crédirentier.
Le contrat de vente
Dans le cas d’une vente en viager, les modalités du contrat portent :
- sur l’objet de la vente : le bien immobilier le plus souvent
- le prix : dépendant de la valeur du bien et de l’âge du vendeur
Concernant la rente, celle-ci se doit d’être versée jusqu’au décès du crédirentier.
Le contrat peut prévoir une clause résolutoire qui assurera le crédirentier en cas de non-paiement de la rente.
En terme de charges, dans le cas d’une conservation de l’usufruit du bien par le crédirentier, le débirentier devra prendre en charge toutes les réparations définies par l'art. 606 du Code civil.
La taxe d'habitation sera à la charge de l'occupant, le plus souvent le crédirentier. La taxe foncière sera quant à elle à la charge du propriétaire c'est-à-dire, le débirentier.
La rentabilité d’un viager :
Pour connaitre la rentabilité d’un viager, il s’agit dans un premier temps d’estimer la valeur du bien immobilier puis d’en déduire les sommes versées à verser en fonction des mois correspondant à l’espérance de vie du crédirentier. Pour cela, on s’appuie sur des données statistiques d’espérance de vie présentées dans des tables élaborées par des assureurs.
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une rente à vie tout en
restant chez nous… »
Quelques exemples de biens vendus en Viager
Les autres types de viager
Le viager occupé
La vente en viager occupé est le type de vente en viager le plus courant. Elle représente environ 80% des ventes de viager.Elle permet à un propriétaire de vendre son bien en conservant le droit d’usage et d’habitation (D.U.H.) durant toute sa vie. L’acquéreur, quant à lui, n’aura droit qu’à la nue-propriété du bien immobilier. Ainsi, la propriété juridique de l’immeuble appartient à l’acquéreur mais pas la jouissance du bien.
Le viager libre
Moins courant que le viager occupé, le viager libre permet à l’acheteur (débirentier) d’occuper le bien dès la signature du contrat.
Il versera une rente au crédirentier jusqu’au décès de celui-ci. Le débirentier peut occuper le bien ou le louer percevant alors un loyer.
La vente à terme
La vente à terme, très proche d’un crédit vendeur, correspond à la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur (le débirentier) effectue un paiement comptant ou pas (le bouquet) et verse des mensualités sur une durée qui a été préalablement déterminée lors de la signature de l’acte authentique, effectué chez le notaire.
La nue-propriété
Un viager occupé sans rente ou vente en nue-propriété est un viager dont la totalité du prix est payée comptant, l’unique apport de l’acquéreur est donc le bouquet. Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (D.U.H) ou un usufruit restreint
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Le calcul de la rente viagère
Cette opération est complexe et nécessite l’expertise d’un professionnel du viager.
Elle se calcule en fonction de plusieurs éléments liés au crédirentier, au bien, et du type de viager souhaité.